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2024.11.29(金)
住宅ローンが残っていても住み替えはできるの？
住宅ローンが残っていながら住み替えが必要となるケースはさまざまです。
- 子どもの独立や両親との同居など、家族構成の変化
- 転勤やリモートワーク導入など、仕事の変化
- バリアフリーが必要になったり医療機関へアクセスの良い場所に引っ越したいなど、健康の変化
これらの理由以外にも、個人の価値観や事情によって、様々な要因が考えられます。 このようにライフスタイルの変化などによって住み替えが発生する場合がありますが、「まだ住宅ローンが残っている」と前向きになれない人も多いと思います。
今回は、住宅ローン返済中の住み替えについての説明と、住み替えを検討する際の注意点についてご紹介します。
◎住宅ローン返済中に不動産売却はできる？
・「抵当権」とは？
◎住宅ローンが残っている不動産を売却するために
・不動産の売買価格の相場を知る方法
・相場を調べる際の注意点
・アンダーローンとオーバーローン
・住み替えローンについて
◎住宅ローン返済中に不動産売却はできる？
前提：「抵当権」の抹消手続きを行ってから不動産売却をする方が良い
住み替えをするためには、今住んでいる不動産を売却して、新しく不動産を購入することになりますが、住宅ローンが残っている不動産には「抵当権」という権利が設定されています。
■「抵当権」とは？
不動産を購入するために銀行からお金を借りる際、もしそのお金をちゃんと返せなかった場合に備えて、その不動産を銀行に差し出されるという権利のことを「抵当権」といいます。
なぜこの「抵当権」が必要なのかというと、銀行から大きなお金を借りるとき、もしそのお金を返せない場合、銀行はお金を損してしまう可能性があります。そこで、返済の保証として不動産を担保にすることで、銀行は安心してお金を貸してくれるという仕組みになっています。住宅ローンを完済すると「抵当権」の抹消手続きが行えるので、お金を全部返したら家は自分のものとして自由に使えるようになります。
「抵当権」付きの不動産は、売却自体は可能ですが、購入者にとっては競売のリスクが伴うため、なかなか売却が難しいのが現状です。購入希望者も少なくなり、売却価格が下がる可能性があります。
そのため、住宅ローン残債がある不動産を売却する際は、不動産の売却金を受け取るのと同時に住宅ローンを完済し、「抵当権」の抹消手続きをしてから買主に引き渡すのが一般的です。
◎住宅ローンが残っている不動産を売却するために
住宅ローンが残っている不動産は、査定によって売却額で住宅ローンが完済できるかどうかを確認しましょう。
売却額で完済できるかできないかで対応が異なりますので、まずは不動産の価値を知ることが大切です。
■不動産の売買価格の相場を知る方法
簡単に知る方法としては誰でも閲覧することが可能な不動産情報サイトで、今の不動産の条件（エリア・築年数・間取り）を検索してみることです。
ここでおおよその売却価格の相場を掴むことができますが、売出価格は交渉の余地がある場合があるため、必ずしも成約価格と一致するとは限りません。
また物件の設備や状態によって価格が大きく変わるため、単純に比較するのは難しい場合があります。
そこでオススメなのは複数の不動産会社に査定を依頼することです。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、より客観的な価格を知ることができます。
無料で査定を行っている会社も多いので、気軽に相談してみましょう。
不動産会社の査定方法は、物件の立地、築年数、広さ、設備など、様々な要素を総合的に評価して価格を算出します。 実際に物件を見てもらい、より詳細な査定を受けることも可能です。
不動産の売買は高額な取引となるため、しっかりと相場を調べて、納得のいく取引を行いましょう。
■相場を調べる際の注意点
物件の条件:広さ、間取り、築年数、駅からの距離、周辺環境など、物件によって価格が大きく変動します。不動産情報サイトで調べる場合は、できるだけ自分が所有している物件と条件が近い物件を選ぶようにしましょう。
時期:不動産の相場は、季節や経済状況によって変動します。同じ物件でも、時期によって価格が異なる場合があります。
不動産会社の情報:不動産会社によって、査定額や情報に差がある場合があります。複数の会社に依頼し、比較検討することが重要です。
■アンダーローンとオーバーローン
査定によって不動産の売却額を把握したら住宅ローンが完済できるかどうかを確認しましょう。
住宅ローンの残債が不動産の売却価格を下回っている「アンダーローン」と、住宅ローン残債が不動産の売却価格を上回る「オーバーローン」の2種類があります。
【アンダーローン】
住宅ローンが残っている家を売る際に、その売却金額がローンの残りの金額よりも多い状態です。家を売ると、まずローンの残りをすべて支払うことができます。そして、残ったお金は、新しい家を買うための手付金や諸費用に充てることができたり、新しい住宅ローンの頭金として利用したりすることができます。
【オーバーローン】
住宅ローンが残っている家を売る際に、その売却金額がローンの残りの金額よりも少ない状態です。この場合、足りない分を自分のお金で補填する必要があります。しかし、自分でお金を用意できない場合でも、「住み替えローン」という方法で新しい家に住み替えることができる可能性があります。
■住み替えローンについて
住み替えローンとは、今住んでいる家を売却して新しい家に住み替える際に、旧居の住宅ローンの残債と新居の購入資金をまとめて借り入れできるローンのことです。
【住み替えローンのメリット】
手続きが簡素化: 複数のローンを組む必要がなく、手続きが1つにまとまります。 まとまった資金調達: 新居の購入資金だけでなく、リフォーム費用や引っ越し費用などもまとめて借り入れできます。
【住み替えローンのデメリット】
審査が厳しい: 通常の住宅ローンよりも審査が厳しく、収入や返済能力が求められます。
返済期間が長くなる可能性: 借り入れ額が増えるため、返済期間が長くなる可能性があります。
金利変動リスク: 固定金利と変動金利の選択によって、将来の返済額が変動するリスクがあります。
住み替えローンは、住宅ローンが残っている状態でもスムーズに新しい家に住み替えたい方にとって便利なローンです。しかし、メリットだけでなくデメリットも理解し、慎重に検討しましょう。金利や返済条件を比較検討し、無理のない返済計画を立てることが重要です。専門家に相談し、自分に合ったプランを選ぶようにしましょう。
◎住み替えを検討する際の注意点
■経済的な負担
住宅ローンの残債、新しい住宅の購入費用、引っ越し費用など、経済的な負担をしっかりと把握しておくことが重要です。
■手続きの煩雑さ
現住居の売却、新しい住宅の購入、住宅ローンの手続きなど、様々な手続きが必要になります。
■タイミング
住み替えのタイミングによっては、売却価格が変動する可能性があるため、不動産市場の動向を把握しておくことが大切です。
お住み替えなら、売却と購入を同時に進められるワウハウスにお任せください！
広島・岡山・兵庫エリアにて事業展開。20年以上の地域密着営業で得た取引事例や販売ノウハウでお客様の大切な不動産の売却から、新居の購入までワンストップで対応します。お住み替えについての疑問は専門スタッフが親切丁寧に回答いたしますので、まずはお気軽にご相談ください!
